摘要

2026年5月，内地买家在香港一二手住宅市场涉资203.9亿港元，自2024年4月后首次突破200亿港元，创两年新高。前5个月累计822亿港元，同比增长96%。这笔钱究竟流进了谁的口袋？[[9]][[10]]

5月购房金额

203.9亿

港元，两年来首次破200亿

前5月累计

822亿

港元，同比增长96%

一手市场占比

60.3%

撤辣后两年约1738亿港元流向新盘

内地买家占比

27%

2026年前4月香港一二手住宅成交量

这203亿港元，最后流向了谁

一手市场：开发商拿大头

撤辣后两年，60.3%的内地资金（约1738亿港元）流向一手新盘市场，恒基、新鸿基等港资开发商为主要受益方。[[8]][[29]]

税费：政府收37万（以1000万港元物业为例）

撤辣前非港人购房综合税费约500万港元（额外印花税300万＋短售税200万）；撤辣后仅需缴从价印花税约37万港元。政府单笔税收大幅缩水，但成交量同步放大。[[26]][[27]]

中介：佣金随行情走

香港一手新盘中介佣金通常由开发商支付，买家无须额外付费；二手市场买卖双方各付约1%佣金。以1000万港元物业计，中介单边约收10万港元。全港持牌地产代理5月已达38057人，连续3个月增长。[[21]]

二手卖家：赚差价

市场人士案例显示，去年以500万港元入手小户型，持有一年后卖出，扣除税费后账面利润约80万港元。[[18]]

撤辣前

2024年2月前

·额外印花税：约300万港元

·短售税（6个月内出售）：约200万港元

·合计税费：约500万港元

（以1000万港元物业、非港人购买为例）

撤辣后

2024年3月起

·从价印花税：约37万港元

·其余辣税：全部取消

·合计税费：约37万港元

最多节省463万港元

几组数字背后的真实账单

822亿港元意味着什么？

前5个月822.1亿港元，同比增长96%——换算成日均，相当于每天约5.5亿港元持续涌入香港楼市，接近2025年全年内地买家购房总额的一半。[[10]][[13]]

超额认购28~30倍意味着什么？

壹沐二期首批150套房源，累计收到4395份认购申请，超额认购逾28倍。相当于每30个排队者中，只有1人能买到。号码靠后的买家只能"陪跑"。[[1]][[15]]

后推涨价5%，买家多掏多少？

开盘热销后，开发商加推房源定价上调约5%。以总价500万港元的入门户型为例，涨价后多付约25万港元——相当于一个普通白领两至三个月薪资。[[18]][[20]]

谁在这轮热潮里没赚到钱

香港私人住宅售价指数CCL已连升11个月，截至5月报316.6点，创近30个月新高。较去年低位累计涨幅超10%。[[28]]

对于本地首置刚需买家，这意味着上车门槛在悄悄抬高：同一套500万港元的单位，一年前买与现在买，相差约50万港元。[[18]][[21]]

市场另一面是：本地积压刚需也在同步释放，港铁康城海堤湾项目本地客户与内地客户比例约7:3，刚需与投资并存。部分本地购房者明确表示，看中的正是楼市"赚钱效应"。[[18]]

两组人同时入市，供给有限，竞争压力实际上升。[[6]][[20]]

内地买家为何在这个时间点集中涌入

原因一：税费大幅降低

2024年2月底全面撤辣后，非港人购房综合税费从最高约500万港元降至约37万港元，最多节省463万港元。房产价值越高，省下越多。[[26]][[27]]

原因二：息口下行，积压购买力释放

2024年上半年高利率制约市场，随着利率下行，积压购买力于2025年下半年开始集中释放，内地买家注册量自此连续14个月超千宗。[[26]][[10]]

原因三：全款比例高，汇率助力

内地买家全款购买比例较高，尤其5000万港元以上豪宅更为明显。叠加人民币兑港币近期持续升值，相当于香港楼价对内地买家自动打了"汇率折扣"，实际购买力提升。[[26]][[15]]

内地客户赴港买房有四个核心原因：税费大幅降低；过去几年大量内地企业赴港上市，IPO带来资本和人才；人才引进计划催化；以及租金上升下'供平过租'优势凸显。

吴睿

第一太平戴维斯华南区董事总经理

2026年以来出手买楼的内地客户中，投资客有较为明显的增加。这些客户不是买一套，而是直接买下五六套，背后是对香港租赁市场的看好。

李远峰

仲量联行香港项目策略及顾问部资深董事

内地买家赴港买房，真实收益和风险是什么

一个真实案例

香港某资深中介经手的交易显示：买家去年以约500万港元总价入手小户型，持有一年多后卖出，扣除税费后账面利润约80万港元，收益率约16%。[[18]]

需要同时看清楚的变量

香港租售比参考：市场整体租金回报率约2%~3%，以500万港元物业为例，年租金约10万~15万港元，"供平过租"优势在低息环境下成立，但利率一旦回升将收窄空间。[[8]]

内地居民每年仅有5万美元（约36万港元）等值外汇额度，大额购房资金出境须通过合规渠道，资金安排需提前规划。汇率双向波动同样影响实际收益。[[16]]

以上数据为市场个案，不构成任何投资建议。[[18]][[26]]